#头条创作挑战赛# 　　房产税背后：房价走势、经济转型与财富分配 　　在前段时间，有一个问题频繁地萦绕在我的耳边——“房价已经跌了这么多，那么现在究竟是处于肩部、腰部，还是底部呢？”对于这个问题，我的回答是：从债务周期的进程来看，当前依旧处于债务危机的前半段，尚未跨越那个关键的中间点。那么，何谓“中间点”呢？在此前的讨论中，我们已经有所涉及，那就是房地产税这只“靴子”的最终落地。 　　房地产税的实施，无疑会增加房产的持有成本，进而加速房价的下跌。然而，这同时也意味着经济结构的深度调整以及市场底部的形成。若房地产税一直悬而未决，人们始终知晓它终将落下，却又不确定其会在何时、以何种方式落下，这种不确定性会给市场带来诸多影响。 　　其一，它会显著降低市场的流动性。对于那些有购房需求的年轻人而言，在前景不明朗的情况下，保持观望无疑是最为稳妥的策略。其二，它会扭曲市场的估值逻辑。在过去房价持续上涨的时期，许多问题根本无需过多考虑。比如一套房子标价 100 万，人们预期它在两年后能涨到 200 万，自然就不会去仔细计算它究竟凭什么值 100 万。人们也不会担忧房子会老化，因为根本就没打算长期持有，而是打算两年后就转手卖出。无论是不是刚需，在那时候大家都遵循着涨价的逻辑来购房。 　　但如今，涨价预期已然不再，估值模型也就发生了改变，诸多因素都需要重新被纳入考量范畴。影响估值的重要因素一直模糊不清、悬而未决，又该如何进行准确估值呢？从情感的角度来说，价格本应由市场供需自然撮合形成，无需人为过多估量，然而由于某些特定的原因，当下的成交价变得极为不透明。人们根本不清楚所看到的价格是否是卖方在进行预期管理。 　　现在的许多销售方式，实在是太过狡猾，让人防不胜防。举个例子来说，我曾去上海的某眼镜城配眼镜，结果发现门口那几家店的标价高得惊人，动辄就要 2000、5000。但当我继续往里走，看到另一家店的标价仅仅是 300 时，瞬间觉得这价格简直太便宜了。可真的就便宜吗？实际上，商场不过是巧妙地利用心理学上的锚定效应来拿捏消费者罢了。通常情况下，人们在逛街时也不会刚进第一家店就把钱花出去，所以门口那些价格高昂的店无非就是用来抬高价格，给消费者设定一个心理锚点。 　　在互联网消费和大数据时代，这种情况更是普遍存在。以往我们上网比价能获得有效的结果，可如今商家深知我们会进行这样的操作，于是大家就陷入了套路与反套路的激烈博弈之中。房地产市场尤其如此，信息差极大，买家和卖家仿佛在进行一场双向开盲盒的游戏，其难度简直堪称专业级别。在市场不透明且交易金额巨大的情况下，就必须要依靠有限的信息来构建自己的估值体系。 　　当下，人们普遍都知晓，在缺乏涨价预期的状况下，租金回报率成为了主要的参考指标。租金代表着房产真正的居住价值，卖家可能会说这套房子有多好多好，周边有各种便利设施，但只要租金上不去，那一切都是空谈。此前我曾提到一个方案，即年租金除以房价，若结果大于 10 年期国债收益率，就证明房价已经跌到了合理区间（当然，老破小和公寓除外）。而近来又流行出一种观点，通过租金能否覆盖月供（等额本息）来判断房价是否跌到了合理区间。在我看来，这种观点有一定的道理，也较为直观，至少不会出现负现金流的情况。 　　买房和租房在居住功能上确实是一样的，虽说买房付出了首付款的机会成本，但却得到了“拥有资产”的满足感，很难确切地说哪个更划算。然而，问题在于如今租金的逻辑也在发生变化。租金本是持有房产的现金流收益，但由于预期的持有成本在增加，这就会导致收益减少。 　　这两天有朋友提到徐州开始征收租金税，房东们突然被要求交钱。此外，房屋养老金也成为了悬在人们头上的一把达摩克里斯之剑。有人将其视为变种的房产税。但权威部门辟谣说，它并非房产税，且不需要住户出钱。然而，我觉得说不用住户出钱纯粹是自欺欺人，只不过它确实不是房产税而已新澳天天开奖资料大全,收益成语分析落实_钱包版5.842。 　　房产税的主要功能是补充财政，次要功能则是抑制投机。在房价大涨的时候，有钱人大量囤房，年轻人一半出于既患寡也患不均的心理，一半出于对国际上通行税种的了解，大家都认为应该收房产税，而且要采取累进制，多套多收，同时开征空置税。但现在的状况已然改变，倘若此时如此征收，持有多套房产的人会大量抛售，空置房产也会集中涌入市场，造成多头与空头的激烈互杀。这既不利于财政多收钱，也容易引发踩踏效应，进而造成系统性冲击。 　　抛开所谓的法理依据以及征收难度等问题不谈，单从直觉上讲，这些在我国根本就不构成问题，几乎都上不了决策者们的餐桌。真正的问题在于财政和金融方面。财政需要大量的资金，自然是多多益善。而金融则要防范冲击，同时还要支撑房价。以往房价有普涨逻辑作为支撑，可如今购房需求日益萎缩，又该如何进行支撑呢？ 　　有没有这样一种可能，你交钱，就是在间接地支撑你的房产？我们不妨把话再挑明一些——你交钱，你的房子就更有价值；不交钱，你的房子不仅价值大打折扣，甚至可能无法交易，失去流动性。当我们切换到这个视角来看待问题，就会清晰地意识到，房产税或许真的不会收了，至少在房价普遍下跌、泥沙俱下的环境下不会收，在大家普遍预期它会导致房价进一步下跌的时候不会收。 　　那么，财政的问题又该如何解决呢？答案是：用别的名目来收！比如房屋养老金、房屋养护修缮基金、小区物业更新基金、学区建设基金、医疗保障基金等等。物业费这个东西，倘若是由更高权威的公共机构来强制征收，那它实质上就是一种税。好小区物业费高，服务优质，对应的房价自然也就更高。头部学区和头部医疗服务亦是如此。也就是说，如果你交的钱多，房子就能得到良好的维护，周边的公共服务也更有价值，房产的价值自然水涨船高。反之，如果不交钱，房子缺乏维护，公共服务大量外迁，房屋就会失去居住价值，进而退出交易。 　　从这个角度来看，你交钱实际上是为了维护你自己的资产，这一点毫无疑问是合理的吧？我们大约有 7 成的房子是在近 20 年内建成的，养老问题尚未集中爆发。这很像我们当前的人口结构，前两轮人口高峰分别是 1965 - 1975 年出生的人和 1985 - 1995 年出生的人，年老的尚未大量退休，年轻的仍是社会的中坚力量。从抚养比来看，现阶段是我们养老压力最小的时段。但未来可就难熬了，老年人口猛增，老年房也大量增加，现代社会的中产阶层将面临巨大的压力，光是想想就让人感到头疼。 　　再者，债务扩张和泡沫疯涨的阶段，房地产行业赚钱太过轻松，属于典型的卖方市场，什么样的垃圾房都有人抢着要。在这种情况下，房子的质量能好才怪呢，设计千篇一律，每个小区都一个模样，一张图纸全国通用。为了多赚钱、多卖房，开发商能建多高就建多高，容积率高的让人咋舌。 　　喜欢“摸石头过河”的人都清楚，高层住宅在欧美社会已然被淘汰，如今普遍流行的是别墅或联排。就连人口密度远高于国内的日本，除了寸土寸金的东京市中心，大部分地区也主要以一户建为主。一方面，“一户建”更符合人居环境改善的方向；另一方面，高层住宅的老化问题着实难以解决。中国住宅建筑的设计使用寿命大约为 50 年，但 20 年、30 年楼龄的房子基本就沦为了老破大、老破小，维修成本甚至比重建还要高。即便重建，也要投入巨量的管理成本，上下沟通极为麻烦，各种诉求五花八门。 　　遍地高楼大厦，看上去是日新月异、发展迅速，但本质上与债务危机一样短视，只顾眼前利益而忽视了长远后果。在建房时只想着多快好省，未来房屋老龄化集中到来时，麻烦只会越来越多。尤其是这两年来，在高周转保交楼模式下建造的房子，开发商为了极限压缩现金流，必然会使劲克扣成本、压缩工期，导致房子质量更差，老化速度更快。 　　也就是说，尽管房子整体过剩，但真正符合你需求、具有流动性、后顾之忧较少的房子其实并不多。此外，还存在走势分化的问题，鹤岗住房过剩，并不影响上海的房源稀缺。虽说是同一片天空，但两地的房地产市场并没有同样的悲观情绪。 　　结论非常清晰：一方面，房产老龄化时代已然迫在眉睫，房屋养老金的实施势在必行。另一方面，财政失衡严重，亟需寻找新的财源进行补充。以维护居住价值、维护资产质量为名，对存量住房收取费用，所面临的阻力相对较小，这也符合“拔更多的鹅毛，听更少的鹅叫”这一规律。 　　我们说房地产时代结束，并不是指房地产这个行业完全没有机会了，而是说这一轮依靠债务扩张推动的涨价周期已经终结。房地产行业一直都存在着机会，因为人民群众对美好居住环境的需求始终存在。只不过在过去 20 年里建造了太多房子，人口也开始出现负增长，所以房子整体上处于过剩状态。2024年澳门天天开好彩最新版,科技成语分析落实_ios6.098 　　人们对房地产行业的需求，要么是新建的改善房，要么是对老房的维修。新建改善房，是在继续消耗过去的财富积累，而维护存量住房的价值，则成为了新的财源2024澳门天天六开彩免费图 ,全面解答解释落实_尊享版2.777。之前有人说维修老房不用住户出钱，提议房屋养老金是为了建立公共账户。这实在是自欺欺人，公共账户的钱难道是大风刮来的吗？公共账户，说白了就是统筹账户，这其实是最让人心里没底的地方——交钱的时候，你一分都不能少，但统筹不一定能真正用到你身上。 　　你说就不交，又能怎么样呢？有人会说，那样你的房子会因为失去维护而失去居住价值，从而退出市场。这样也有好处，首先是房子烂在你手里，也算你对土地财政做出过实际贡献；其次是你的房子退出交易，相当于间接维护了其他房子的售价，供给减少了。 　　越是这样，越觉得并不会等到你的房子因老化而自然退市，很可能是只要你开始拖欠房屋维修基金，房子就没法挂牌交易管家婆的资料一肖中特 ,全面解答解释落实_尊享版2.777。 　　总结今天的内容，在大家的普遍预期中，房地产税的作用在于抑制房价，而房屋养老金的作用在于维护房产的居住价值，支撑其金融价值。那么在房价下行叠加房地产结构步入老龄化的过程中，征收房屋维修基金和公共服务维持基金的概率极大。有买房需求的年轻人建议再等等，因为这个费用一旦收取，房产的估值模型又会发生变化。虽然它在功能上支撑房产价值，但本质上还是增加了持有成本。 　　再者，得益于大家捂紧钱包，买方市场正在逐渐形成，各地为了争夺仅剩的买房需求，各种利好政策层出不穷。比如现房销售、取消公摊、买房送车位、送户口、送学区等等。所以等待一段时间的效果会非常明显，成本更低、优惠更多、政策更好、预期更明朗、估值体系更精确。澳门管家婆一肖一码一中一 ,收益成语分析落实_钱包版5.842 　　不必担心错失市场底部，磨底的过程将会非常漫长，至少需要经历两个周期的恢复。一是居民收入增长的恢复；二是居民负债信心的恢复。这就没法快速实现。 　　切换到卖房者的视角，那些位于郊区且入住率低的房子，最好是趁着现在还有信息差，赶紧脱手。否则后面就不是焦虑亏多少能卖的问题了，而是像股市里的新三板一样，根本没人会考虑这样的房子。 　　以上就是我的分析，如果觉得对你有所启发和帮助，还请点个赞支持一下。