这是熊猫贝贝的第1474篇原创文章:
2022年,正式进入倒计时,随着最后一个工作日(12月30日)的结束,留给这个一言难尽的年份的时间,越来越少了。
还有最后一天,就将迎来全新的一年,还有不到22天,对于所有中国民众心心念念的辞旧迎新重要节日,春节就要到来。
很早就想说再见了,2022年,可能对于绝大多数中国普通老百姓来说,回头望去,是过去几十年里面最悲催烦闷的一个典型荒年,没有之一。
2022年,很多人,很多行业,很多生意,甚至连环境和规则,经历了大起大落。
2022年,对于很多普通民众和家庭,很多经营主体来说,可谓是历经劫难,一路坎坷。
国外战火弥漫,国内疫情连天。
2022年很快就要过去了,但我一点也不留恋它。如果非要说点什么,相信大家的选择都应该是:
2022,再见,永远不见!
2022年最后的时间里面,在各大平台,大家应该看了不少2022年度总结报告和对2023年的展望预测。
那赶在最后一天,在头条平台,本人用这个账号给各位读者朋友们,分享一份独家,专业的,关于中国房地产经济,行业,还有市场,2023年展望和预判的年度内容。
文章将秉承客观,专业,理性的基调,用通俗易懂的语言,帮助更多的朋友,去看懂2022,并预判2023的新趋势。
复盘过往,迎接未来,把握动向,看清趋势,做好准备。
本文已反复自查合规,不碰红线,语言平和公允,不带价值导向。
内容有依有据,分析理性客观。新澳精选资料免费提供 ,时代资料解释落实_探索版7.422
硬核内容,错过不再。
以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。
PS:文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章,抄袭搬运必究!
(如果这篇文章在其它资讯平台被看到,不用怀疑,就是抄袭搬运,厚颜无耻)
选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。
图片来源:头条图库
2022年下半年以来,中国的房地产经济和行业,再一次迎来了密集的政策利好。
周期与规律共鸣的齿轮再次转动起来:
信号,是自上而下开始逐渐渗透的:
近1-2个月,高层密集发声,国务院副总理刘鹤重提“房地产是支柱产业”,中央经济会议定调2023年支持刚需和改善住房需求合理释放。
甚至,经济学家邓海清还高调表明:“房地产在2023年的经济增长中毫无疑问将出演“男主角”,成为明年贡献中国经济增长排名第一的力量。”
一夜之间,房地产再次挺直腰板,被推上了“C位”。
“救市”顺理成章成了各个城市最正确的选择。
一批万亿GDP城市率先解限,楼市应松尽松:
东莞,发布新政,全面解除限购;
南京,解开外地人购房资格限制,相当于全面取消限购;
佛山,全面范围取消限购;
苏州,取消认房又认贷,二套贷款还清首付3成,未还清首付4成;
武汉,限购范围缩小至二环内,其他区域不限购;
厦门,放开岛外限购;
重庆,以租换购,自有住房长租之后不计入限购套数;
......不仅如此,捆绑了楼市多年的二手房指导价开始逐步退出:
当初宣布“建立二手房指导价发布机制”的15座城市,现在已经有13个城市不同程度取消或松绑。
图片来源:网络
松绑城市层级也从一季度的三四线主力,到弱二线,再到强二线/新一线,最后一线局部也有所放松。
图片来源:网络
这里面的主线是:经过三四线的“无效松绑”后,主力城市层层递进。
像极了ICU里面的急救手段顺序。
但是这一次的效果之差,相信就连规则层面,都难以接受,一张来自国家统计局的数据图片,一目了然:2024澳门特马今晚开奖结果出来 ,最佳精选解释落实_尊享版6.896
图片来源:统计局官网
急救的精髓,就在于急救手段,药物使用,以及医疗器械的组合顺序和数量效应。
药不够,加药,人工急救不见效,机器辅助不能停……
楼市的启动是从核心城市向下传导的,要想真正回暖,必须从重点城市发力刺激。
目前市场信心尚未恢复,所以展望2023年,会有更多的热点城市加速加力松绑。
中国房地产市场的规则松绑,将成为后续的一条明确主线。
图片来源:头条图库
2022年,减员提效成为房企全年人力策略的主线。
2023年,房企组织精简仍将继续。
前两天,亿翰旗下的可研智库,公布了几组有趣的行业数据。
调研显示,2022年房企组织效能各项指标,均出现了不同幅度的下降。
其中,百强房企销售面积降幅接近60%,而员工人数、人工成本等降幅分别为28.88%和41.32%。
图片来源:见图
在行业下行的大背景下,百强房企销售均出现大幅下滑,因此全年出现的组织合并、减员增效并不令人意外。
但新的数据却提醒我们一个更残酷的现实,那就是房企的减员比例,低于房地业务规模缩减比例,也就意味着人效在倒退。
根据可研智库调研,百强房企人员规模缩减比例接近30%,这个数据确实已经不低了,但与销售腰斩的现实相比,仍然有差距。
当然,减员30%是平均数据,对爆雷房企来说,人数基本要砍半,而未爆雷房企减员通常在10-30%之间。
数据显示,2022年,百强房企人均销售额中位值,从去年的3500万/人下降至2500万/人,降幅超过20%,而人均销售面积中位值降幅超过40%。
图片来源:见图
大家想想,如果你是管理层,看到人效出现大幅度下降,以前一个员工能创造3500万业绩,现在只能创造2500万业绩,要是从经营者的角度出发,会采取怎样的动作?
所以,行业赚钱越来越难的背景下,精简提效将继续贯穿于房企2023年的人力管理中。
任何行业,任何公司,一旦进入“减员增效”的局面,就意味着内卷加剧,增量乏力的必然前景当中了。
随着2022年市场规模整体下滑,房企虽然已经持续进行组织优化,但依然没有能够消化业绩下降的冲击,人效仍然在下滑。
所以,2022年,房地产行业的赚钱效应的衰退,会进一步蔓延和延续。
经济学上,有个专有的名词来形容这个阶段:行业进入成熟期以后的必然衰退表现。
用老百姓耳熟能详的形容词来说,就是“夕阳行业”。
图片来源:头条图库
2022年7月,由江西景德镇某项目业主的一纸强制停贷告知书开始,全国多城掀起“停贷潮”。
影响很不好,而且,事件蔓延和全国扩散的效率动向,超出了预期,所以,很快就引发了国家意志层面的关注和行动。
随着市场下行,多数房企销售情况大面积下滑,资金链紧张,多个楼盘出现不同程度的停工。
因为楼盘濒临烂尾,业主不得已通过停贷方式倒逼开发商复工。
市场信心再受重创。
所以,2022年下半年,“保交楼”成为在很多重要场合出现的高频词。
国家层面,将“保交楼”放到了各级政府和部门的“必须达成”的名录之下。
据中指监测,超70省市结合当地实际情况,实质推动“保交楼”举措落地。
图片来源:见图
在12月的经济会议中,保交楼、保稳定、保民生仍是重点。
这也表明,2023保交楼稳预期仍是重中之重,相关支持资金有望加速落地,监管部门对预售资金管理制度会持续优化。
保交楼,是对市场信心底线的保护,国家出手了。
但是保住底线,并不能解决压力,风险只是暂时控制住了,要彻底解决和消化风险,核心还是要寄希望于市场的回暖。
所以,“保交楼”和“压力之下的维稳”会延续至全新一年,直到房地产行业的风险,达到可控的程度。
图片来源:头条图库
客观来说,中国房地产市场和行业,过去20年里面几轮的高歌猛进,炒房投机,价差套利的群体和资金,发挥了至关重要的主要作用。
这个结论,应该没有多少反驳和质疑的必要吧?
但是从2017年开始,国家主导的“房住不炒”从口号变成了共识,再到落地现实市场和环境中来,中国房地产经济的底层逻辑,实际上就已经发生了质变。
当然,这个变化需要一个过程和必要的时间成本,但是变化就是这个样子:刚开始没有人在乎,甚至揶揄讽刺,到被现实捶打教育,真正接受,形势比人强嘛!
支持刚性和改善性住房需求,成为了当下,以后续,针对房地产的模式转型,国家意志和顶层设计的主线思路。
2022央行三次下调和房贷利率挂钩的LPR,共降35个基点。
1月20日,5年期以上LPR为4.6%,较上月下调5个基点。
5月20日,5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。
8月22日,5年期以上LPR为4.3%,较上月大幅下调15个基点。
图片来源:网络
并且在7月15日央行、银保监会曾发布,首套房贷利率下限由原先的不低于相应期限贷款市场报价利率,
调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
9月29日晚,人民银行、银保监会发文,符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
目前部分城市贷款利率已降至历史低位,据统计数据显示,2022年12月首套房主流利率平均为4.09%,二套房主流利率平均为4.91%。
同比分别回落155BP和100BP,创历史新低。
数据来源:网络公开数据,中指研究院综合整理
另外,为促进置换需求,卖一买一免个税政策出台,降低换房成本,是改善购房人的利好。
这都是实打实的刺激释放购房需求。但是对象界定的很清晰,那就是刚需和改善,而不是投机炒作群体。
值得关注的态度信号:国家12月印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》。其中有句表达,非常重要:
促进居住消费健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加强房地产市场预期引导,探索新的发展模式,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制,支持居民合理自住需求,遏制投资投机性需求,稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策,以人口净流入的大城市为重点,扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设,促进家庭装修消费,增加智能家电消费,推动数字家庭发展。
够直白粗暴了吧?
所以,关于真正的“自用”这样需求端的利好释放还有空间,比如LPR,明年还有下调余地。
可以预见,2023对需求端的刺激会更进一步。而刚需和改善,将成为中国房地产经济模式和逻辑转变完成以前,最重要的出力主角。
图片来源:头条图库
稳健经营的民营房企成功穿越寒冬,对于中国房地产市场、对于中国经济都意义非常。
2020年8月,“三道红线”政策出台之时,多数民营房企并未想到这是一个极寒冬季的开始。
2021年8月,民营房企感觉融资渠道收紧,五十强民营房企中半数开始感受到流动性困难。
2021年12月到2022年5月的六个月里,房企违约频现,其中包括2021年销售额排名前五的超大型房企。
2022年7月情况继续恶化。楼盘停工烂尾及其引发的影响导致购房者谨慎情绪上升。民营房企销售额再次显著下降。同时,为了保证项目完工,预售资金监管更加严格,进一步卡紧房企的现金流。金融机构出于风控考虑,对房企停贷、抽贷更是给房企雪上加霜。
从2022年1月以来,从中央到地方不断释放呵护房地产市场的积极信号。但各种利好政策的效果并不如意。
2022年11月以来,“三支箭”政策陆续出台:“第一支箭”给予房企信贷支持;“第二支箭”支持房企发债融资;“第三支箭”支持房企股权融资。“三支箭”政策,由于态度坚决,体量巨大,产生了明显的效果。
目前房企资金状况开始改善,房地产行业冬天的最冷阶段已经过去。
但是所有明眼人都知道,即使冬去春来,中国的房地产行业,也将迎来一个全新时代,需要有全新的生存之道和发展思路,玩法,模式,方向,都注定是适者生存,不适者淘汰的趋势。
属于中国房地产野蛮成长的时代已经结束了。加财务杠杆冲规模的时代已经落幕,管理能力、精细化运营成为新标杆。房企要收缩欲望,躬身耕耘,赚辛苦钱。
未来,民营房企不必追求规模,而要追求信誉和口碑。高质量的产品、物业管理、社区服务会带来溢价和红利。
未来,民营房企必须拥有透明的、健康的资产负债表。古今中外,房地产公司的各种死法都有个共同点,就是借“贵”钱。作为民营企业,要想借到便宜的钱,财务要透明、健康。
未来,商业资产开发和运营(代建模式业务)会成为民营房企的必修课。
世事变幻,大浪淘沙,只有持续给社会带来价值的企业才能基业长青。新澳精准资料免费提供濠江论坛 ,科技成语分析落实_ios6.098
随着一个时代的结束,一些注定的宿命和未来,也将越来越清晰,而且越来越势不可挡的到来。
对于中国的房地产行业和企业来说,一个只有慢钱,辛苦钱和低效率的行业未来,逐渐成型是必然趋势。
图片来源:头条图库
在今年12月的重磅经济会议中提到,关于房地产要向新发展模式平稳过渡。
这个新发展模式,既包含房企与高周转模式逐渐告别,也包括市场对租购并举住房体系的建立。
行业旧有的高负债、高杠杆、高周转的弊端在过去一年,其实市场,国家,资金方方面面,都已经看到了,并且极易引发金融风险。
所以这种模式势必要改,接下来房企在物业、代建等方面或许会有新的增长级。
关于租购并举的新发展模式,在新加坡已经很完善了。
政府帮助降低租房成本,让青年人群、暂无购房实力的人群都能实现住有所居。
在2022已多次提及要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
图:2022年有关租赁的部分政策及重要事件
资料来源:中指研究院综合整理
没钱有地方落脚,有钱可以改善购房,这是一种良性的多轨道发展模式。
接下来,在人口规模大,且持续流入的地区会大力推进,且这种模式也会增强城市对青年人的吸引力。
就和房住不炒一样,即使当下中国房地产的新模式和新规划并没有形成多少共识,甚至还有质疑揶揄的情绪和声音主导,但是并不妨碍时代洪流的必然滚滚向前。
万事开头难,不过一旦开了头,实际上在中国就没有难不难的说法了。
图片来源:头条图库
种种迹象表明,即使挥别疫情清零政策,站在依旧会被不确定性迷雾包裹的2023年面前,与所有行业和个体不期而遇的也将会是残酷的“K型复苏”——
所谓“K型经济”就是有些部门红红火火(向上),有些部门冷冷清清(向下),在图形上类似英文字母K。
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房地产链条长、涉及面广,是国民经济支柱产业,占GDP的比重为7%左右,加上建筑业则占到14%;
土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半,占城镇居民家庭资产的6成,房地产贷款加上以房地产作押品的贷款,占全部贷款余额的39%。
这都是事实,和情绪态度无关,是过去20年中国经济发展历程中积累下来的真实结果。
所以,2023年,房地产经济必然再次被赋予托起2023年经济大盘重任,而这个过程中,很有可能跟经济出现同频复苏。
展望未来,中国经济总量波动降低,经济增速中枢下移应该是长期趋势。
在经济增速中枢不断下移的过程中,高速增长是稀缺的,稳定的较高的增长同样是稀缺的。
从规律和总量的角度出发,假设中国楼市在明年一季度实现开始起量,二季度企稳和全面回暖——
这里全面回暖指的是,房价、销售量、开发投资额和开工等全链条的下跌态势都将得到控制。
这样的假设条件之下,并不是所有城市和房子都会上涨。
早在2020年,美国经济学家就发现,疫情过后反而出现了“K型复苏”的势头——
不同地区、不同行业、不同部门以及不同人群从危机走向复苏的过程中,出现了显著的分化。
而这些分化,最后的落脚点,依旧是说烂了的“贫富分化”。
当然,从尊重规律的角度出发,这一次,中国也不例外。
行业角度:
一些优质民企和国央企,不仅获得大量低成本融资,还超额完成或基本完成2022年的销售目标。
而有的房企,注定只能成为“风险房企”,没钱没市场,最终被迫出清。
城市角度:
11月底及12月初,杭州、北京、苏州三个拍地城市的土地溢价率创年内新高。
其中,北京第四批次土地溢价率为10.02%,较三批次上升3.96个百分点,杭州第四批次溢价率为8.44%,较第三批次上升3.31个百分点。
与此同时,全国绝大部分城市的土拍市场,还是冷冷清清凄凄惨惨戚戚。
楼市角度,就更是直接粗暴了:中国楼市接下来的“K型复苏”,注定是一极香港化,一极鹤岗化的命运。
中产们,还在努力改善住房,买更大的户型。
有钱人,还在爆买稀缺的豪宅。
在完全不缺房子的地方,业主即使半价卖房,也要急着套现离场。
而房子比人多的城市,“房价如葱”的未来,已经开始残酷地显现了。
至于房价,就不多讨论了,还是那句话,鸭子死了嘴都是硬的,形势永远比人强,还有,永远不要去试图叫醒一个装睡的人。
2022年只是开始,而"K型"走势,成为后续中国房地产经济和楼市,自上之下的持续趋势,其实并没有什么悬念和讨论争执的必要。
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以上就是对中国2022房地产的一个梳理,以及明年的大趋势几个维度的研判分析,希望可以帮更多的人看清市场。
文章最后,分享几点独家个人的观点和建议:
1.一线城市好产品是首选,必然迎来大涨,一般产品大概率普涨。
2.强二线城市的高端改善也将迎来大涨,弱二线和三四线城市大跌。
3.不管是哪里,郊区、刚需扎堆的片区难以跟涨。
4.好产品的标准,是学区+品质+交通等多重因素下的综合指标,而非学区等某一指标格外突出。
5.公寓商铺和海景房等不好周转的资产,全部大跌。
6.可以预见,中国经济和资本市场的K型特征并不会远去,在很长一段时间依然是经济和资本市场的核心特征。
略有变化的是,随着经济增速下移以及新能源革命的到来,K中向上的部分和向下的部分会发生动态变化。
对应的房地产经济和楼市也是一个逻辑:下行周期,可能会有新的房企成为黑马,生存下来的房企找到新的增长点和发展方向。
一些小城市,小县城,也能打破原有对土地财政的依赖,在地方产业上寻找到新的经济增量机遇,反过来又能对本地房价形成支撑,甚至是新一轮的推动。
看看浙江义乌,看看福建晋江,其实历史早已给出无数的案例和规律揭示,只可惜少有人具备这样的眼光和分析能力。
7.投机炒作,价差套利的那套玩法,已经没有必要过多讨论了。
但是对于中国的房产而言,价值投资,长线安全的逻辑永远不会改变,不仅仅是在中国,实际上全世界都一样。
为什么各个行业的顶级玩家,头部资本家,生意做的再大,最终都会聚焦在低利润,长周期,成本高的酒店行业中?
这是一个很好的问题,看懂想通了这个问题,就能明白什么叫长期价值的逻辑。
8.房地产税,只是时间问题,而不是会不会的问题,政策和规则的环境,习惯了就好。
中国房地产税的出台落地,到全面推广普及,可以看作是“中国房地产模式改革基本完成”的时代和行业转折点信号。
以上,就是写在2022年最后一天,从一个真正的地产人和行业从业者角度,对后续中国房地产经济和市场,基于现实,中立客观,进行的一个年度多维趋势研判和展望分析的内容,和各位有缘看到,有耐心静下来心来阅读思考的朋友们,进行一个分享和交流。
2023即将正式到来,最后顺祝所有的中国同胞和朋友们,新的一年,住有所居,心想事成!
图片来源:头条图库
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